জমি কেনার পর কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে জমির মালিকানা পাওয়ার পর নতুন মালিকের নামে সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। এই প্রক্রিয়াকে বলা হয় নামজারি বা মিউটেশন (Mutation)। আগে নামজারির জন্য ভূমি অফিসে বারবার যাতায়াত করতে হতো। তবে বর্তমানে বাংলাদেশ সরকারের ই-নামজারি ব্যবস্থার মাধ্যমে ঘরে বসেই অনলাইনে আবেদন করা, প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দেওয়া, সরকারি ফি পরিশোধ এবং আবেদনের সর্বশেষ অবস্থা জানা সম্ভব।

অনলাইনে জমির নামজারি করতে সরকারি ফি কত টাকা লাগে, কোন কোন কাগজপত্র প্রয়োজন, কীভাবে আবেদন করতে হয়, কত দিনে নামজারি সম্পন্ন হয় এবং অনুমোদনের পর খতিয়ান কীভাবে সংগ্রহ করবেন—এসব বিষয়ে বিস্তারিত তথ্য থাকছে এই প্রতিবেদনে।

নামজারি কী এবং কেন প্রয়োজন?

নামজারি হলো জমির মালিকানা পরিবর্তনের কারণে সরকারি ভূমি রেকর্ড বা খতিয়ানে নতুন মালিকের নাম অন্তর্ভুক্ত করার প্রশাসনিক প্রক্রিয়া। ইংরেজিতে একে মিউটেশন বলা হয়। জমি কেনাবেচা, উত্তরাধিকার, হেবা বা দান এবং আদালতের রায় বা ডিক্রির মতো কারণে মালিকানা পরিবর্তিত হলে সংশ্লিষ্ট ভূমি রেকর্ড হালনাগাদের জন্য নামজারি করতে হয়।

উদাহরণ হিসেবে, আপনি কারও কাছ থেকে জমি কিনলে দলিলের মাধ্যমে মালিকানা হস্তান্তরের পর নিজের নামে নামজারি করাতে পারবেন। আবার বাবা-মা বা অন্য কোনো আত্মীয়ের কাছ থেকে উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে আইনগত উত্তরাধিকার অনুযায়ী নিজের অংশের নামজারি করার প্রয়োজন হতে পারে।

নামজারির মাধ্যমে নতুন মালিকের নামে পৃথক বা সংশোধিত খতিয়ান তৈরি হয় এবং ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রেকর্ড হালনাগাদ করা যায়। ভবিষ্যতে জমির খাজনা দেওয়া, জমির রেকর্ড যাচাই এবং মালিকানা-সংক্রান্ত বিভিন্ন প্রশাসনিক কাজে এটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখে।

তবে মনে রাখতে হবে, শুধু নামজারি করলেই জমির মালিকানা সৃষ্টি হয় না। জমির প্রকৃত মালিকানা নির্ধারণে বৈধ দলিল, উত্তরাধিকার এবং অন্যান্য আইনগত প্রমাণ গুরুত্বপূর্ণ। নামজারি মূলত ভূমি রেকর্ড হালনাগাদের প্রক্রিয়া।

অনলাইনে জমির নামজারি করার সরকারি ওয়েবসাইট

বাংলাদেশ সরকারের ভূমি মন্ত্রণালয়ের কেন্দ্রীয় ভূমিসেবা পোর্টালের মাধ্যমে অনলাইনে নামজারির আবেদন করা যায়। এ জন্য প্রথমে ভূমিসেবা ওয়েবসাইটে প্রবেশ করতে হবে। সেখান থেকে নামজারি বা ই-মিউটেশন সেবা নির্বাচন করে আবেদন করা যাবে।

এ ছাড়া সরাসরি ই-মিউটেশন পোর্টাল ব্যবহার করেও নামজারি-সংক্রান্ত সেবা গ্রহণ করা যায়।

অনলাইনে আবেদন করার জন্য আবেদনকারীর সচল মোবাইল নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য এবং জমির মালিকানা পরিবর্তনের সমর্থনে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র প্রস্তুত রাখতে হবে।

অনলাইনে জমির নামজারি করার নিয়ম: ধাপে ধাপে আবেদন পদ্ধতি

ধাপ ১: ই-মিউটেশন পোর্টালে প্রবেশ করুন

প্রথমে সরকারি ই-মিউটেশন পোর্টালে প্রবেশ করুন। সেখানে নাগরিকের জন্য নির্ধারিত সেবা বা নামজারি আবেদনসংক্রান্ত অপশন নির্বাচন করুন। পোর্টালে প্রদর্শিত নির্দেশনা অনুযায়ী আবেদন প্রক্রিয়া শুরু করতে হবে।

ধাপ ২: অ্যাকাউন্ট তৈরি অথবা লগইন করুন

প্রথমবার সেবা গ্রহণ করলে নির্দেশনা অনুযায়ী প্রয়োজনীয় পরিচয় ও মোবাইল নম্বরের তথ্য দিয়ে নিবন্ধন সম্পন্ন করুন। মোবাইলে পাঠানো ওটিপি বা যাচাইকরণ কোডের মাধ্যমে পরিচয় নিশ্চিত করতে হতে পারে।

আগে থেকে অ্যাকাউন্ট থাকলে সংশ্লিষ্ট তথ্য দিয়ে লগইন করুন। আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য এবং মোবাইল নম্বর সঠিকভাবে ব্যবহার করা গুরুত্বপূর্ণ।

ধাপ ৩: নামজারি আবেদনের ফরম পূরণ করুন

লগইন করার পর নামজারি আবেদনের নির্ধারিত ফরমে জমির অবস্থান ও মালিকানা পরিবর্তনের তথ্য দিতে হবে।

এ ক্ষেত্রে জেলা, উপজেলা, মৌজা, জে এল নম্বর, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর এবং জমির পরিমাণের মতো তথ্য প্রয়োজন হতে পারে। পাশাপাশি জমির মালিকানা কীভাবে পরিবর্তিত হয়েছে, সেটিও নির্বাচন করতে হবে।

যেমন জমি ক্রয়, উত্তরাধিকার, হেবা, দান বা আদালতের রায়ের মাধ্যমে মালিকানা পরিবর্তন হয়েছে কি না, তা সঠিকভাবে উল্লেখ করতে হবে। ক্রয় সূত্রে আবেদন করলে দলিল নম্বর, দলিলের তারিখ এবং সংশ্লিষ্ট পক্ষের তথ্য দিতে হতে পারে।

উত্তরাধিকার সূত্রে আবেদন করলে মৃত ব্যক্তির তথ্য, ওয়ারিশের বিবরণ এবং আবেদনকারীর প্রাপ্য অংশের তথ্য সঠিকভাবে দিতে হবে।

ধাপ ৪: প্রয়োজনীয় কাগজপত্র স্ক্যান করে আপলোড করুন

আবেদন ফরম পূরণের পর সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র স্ক্যান করে আপলোড করতে হবে। ই-মিউটেশন পোর্টালের নির্দেশনা অনুযায়ী স্ক্যান করা নথি পিডিএফ (PDF) ফরম্যাটে প্রস্তুত রাখতে হবে। প্রতিটি নথি আলাদাভাবে আপলোড করার সময় তার ধরন নির্বাচন করতে হবে।

ধাপ ৫: আবেদন ফি পরিশোধ করুন

কাগজপত্র আপলোড ও আবেদন ফরম পূরণ শেষ হলে নির্ধারিত সরকারি ফি অনলাইনে পরিশোধ করতে হবে। বর্তমানে আবেদন জমা দেওয়ার সময় কোর্ট ফি ২০ টাকা এবং নোটিশ জারি ফি ৫০ টাকা, অর্থাৎ মোট ৭০ টাকা দিতে হয়।

পেমেন্ট সম্পন্ন হলে আবেদনটি সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের প্রক্রিয়ায় চলে যাবে। পেমেন্টের রসিদ ও আবেদন নম্বর সংরক্ষণ করুন।

ধাপ ৬: আবেদন জমা দিয়ে স্ট্যাটাস অনুসরণ করুন

সব তথ্য যাচাই করে আবেদন সাবমিট করুন। আবেদন জমা হওয়ার পর একটি আবেদন নম্বর বা ট্র্যাকিং নম্বর পাওয়া যাবে। এটি দিয়ে পরবর্তী সময়ে আবেদনের অবস্থা জানা যাবে।

আবেদন জমা দেওয়ার পর মোবাইলে এসএমএস বা পোর্টালের মাধ্যমে প্রয়োজনীয় নোটিশ ও নির্দেশনা আসতে পারে। তাই আবেদন করার সময় দেওয়া মোবাইল নম্বর সচল রাখা জরুরি।

ধাপ ৭: ভূমি অফিসের যাচাই ও শুনানি প্রক্রিয়া

আবেদন জমা হওয়ার পর সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা এসি ল্যান্ড কার্যালয় আবেদন ও সংযুক্ত কাগজপত্র যাচাই করবে। প্রয়োজনে ইউনিয়ন ভূমি অফিসের মাধ্যমে তথ্য সংগ্রহ, দলিল ও খতিয়ান যাচাই কিংবা সরেজমিন তদন্ত করা হতে পারে।

আবেদনে কোনো তথ্যের ঘাটতি, মালিকানা নিয়ে জটিলতা বা আপত্তি থাকলে আবেদনকারীকে অতিরিক্ত কাগজপত্র জমা দিতে অথবা শুনানিতে উপস্থিত হতে বলা হতে পারে।

তবে সব আবেদনের ক্ষেত্রে সরেজমিন তদন্ত বা শুনানি বাধ্যতামূলক নয়। কাগজপত্র ও তথ্য যথাযথ থাকলে প্রচলিত নির্দেশনা অনুযায়ী অনলাইনেই প্রক্রিয়া সম্পন্ন করা সম্ভব।

ধাপ ৮: অনুমোদনের পর ডি-সিআর ফি পরিশোধ করুন

আবেদনটি অনুমোদিত হলে অবশিষ্ট সরকারি ফি হিসেবে ১ হাজার ১০০ টাকা ডি-সিআর (DCR) ফি পরিশোধ করতে হবে। এই অর্থ পরিশোধের পর নামজারি খতিয়ান চূড়ান্ত করার প্রক্রিয়া সম্পন্ন হয়।

অনুমোদনের নোটিশ পাওয়ার পর পোর্টালে দেওয়া নির্দেশনা অনুযায়ী নির্ধারিত সময়ের মধ্যে পেমেন্ট সম্পন্ন করুন।

জমির নামজারি করতে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

নামজারির ক্ষেত্রে জমির মালিকানা কীভাবে পরিবর্তিত হয়েছে, তার ওপর প্রয়োজনীয় কাগজপত্র নির্ভর করে। সব ধরনের আবেদনে একই নথি প্রয়োজন হয় না।

জমি ক্রয়ের মাধ্যমে নামজারি করতে:

রেজিস্ট্রি করা ক্রয় দলিলের কপি।

প্রয়োজন অনুযায়ী পূর্ববর্তী মালিকানার বায়া দলিল।

সর্বশেষ প্রযোজ্য খতিয়ানের কপি।

হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য।

দলিল ও রেকর্ডের মধ্যে নাম, দাগ বা জমির পরিমাণের অসামঞ্জস্য থাকলে সংশ্লিষ্ট ব্যাখ্যামূলক প্রমাণপত্র।

উত্তরাধিকার সূত্রে নামজারি করতে:

মৃত ব্যক্তির মৃত্যু সনদ।

সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের দেওয়া ওয়ারিশ সনদ।

পূর্ববর্তী মালিকের খতিয়ান বা জমির রেকর্ড।

হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা।

ওয়ারিশদের জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য।

উত্তরাধিকার অনুযায়ী প্রত্যেকের প্রাপ্য অংশের বিবরণ।

প্রয়োজন অনুযায়ী বণ্টননামা বা সংশ্লিষ্ট আইনগত দলিল।

হেবা বা দানের মাধ্যমে নামজারি করতে:

নিবন্ধিত হেবা বা দান দলিলের কপি, যেখানে নিবন্ধন আইন অনুযায়ী প্রযোজ্য।

দাতা ও গ্রহীতার জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য।

পূর্ববর্তী খতিয়ান ও মালিকানার প্রমাণপত্র।

হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা।

প্রয়োজন অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট অন্যান্য কাগজপত্র।

আদালতের রায় বা ডিক্রির মাধ্যমে নামজারি করতে:

আদালতের রায় বা ডিক্রির কপি।

প্রয়োজন অনুযায়ী রায়ের চূড়ান্ততা বা কার্যকারিতা-সংক্রান্ত নথি।

সংশ্লিষ্ট জমির খতিয়ান ও মালিকানার প্রমাণপত্র।

আবেদনকারীর পরিচয়পত্র।

ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথি।

উল্লেখ্য, উপরোক্ত তালিকা সাধারণ প্রস্তুতির জন্য। জমির ধরন, মালিকানার ইতিহাস এবং আবেদনের পরিস্থিতি অনুযায়ী অতিরিক্ত কাগজপত্র প্রয়োজন হতে পারে।

২০২৬ সালে জমির নামজারি করতে কত টাকা লাগে?

বাংলাদেশ সরকারের ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত নির্ধারিত ফি তালিকা অনুযায়ী নামজারির জন্য মোট সরকারি খরচ ১ হাজার ১৭০ টাকা।

ফি-এর বিবরণ নিচে দেওয়া হলো:

ফি-এর বিবরণ

নির্ধারিত টাকা

আবেদনের কোর্ট ফি

২০ টাকা

আবেদন নোটিশ জারি ফি

৫০ টাকা

রেকর্ড সংশোধন ও খতিয়ান-সংক্রান্ত ডি-সিআর ফি

১,১০০ টাকা

মোট সরকারি খরচ

১,১৭০ টাকা

অর্থাৎ আবেদন জমা দেওয়ার সময় প্রথমে ৭০ টাকা পরিশোধ করতে হবে। আবেদন অনুমোদিত হওয়ার পর বাকি ১ হাজার ১০০ টাকা ডি-সিআর ফি দিতে হবে।

জমির পরিমাণ বেশি বা কম হওয়ার কারণে সাধারণ নামজারি আবেদনের এই নির্ধারিত সরকারি ফি পরিবর্তিত হয় না। তবে নামজারির পাশাপাশি আলাদা করে সার্টিফায়েড খতিয়ান, মৌজা ম্যাপ বা অন্য কোনো ভূমিসেবা গ্রহণ করলে তার জন্য পৃথক ফি প্রযোজ্য হতে পারে।

এখানে উল্লেখ্য, সরকারি নির্ধারিত ফি ছাড়া কোনো ব্যক্তি বা দালালকে অতিরিক্ত টাকা দেওয়া বাধ্যতামূলক নয়। কেউ সরকারি ফির বাইরে অর্থ দাবি করলে বিষয়টি যাচাই করে ভূমিসেবা হটলাইন ১৬১২২ নম্বরে অভিযোগ জানাতে পারেন।

অনলাইনে নামজারি হতে কত দিন সময় লাগে?

ই-নামজারি ব্যবস্থায় সাধারণ আবেদন নিষ্পত্তির লক্ষ্যমাত্রা ২৮ কার্যদিবস। তবে সব আবেদন একই সময়ে সম্পন্ন হয় না।

কাগজপত্রে কোনো ভুল না থাকলে এবং মালিকানা নিয়ে জটিলতা তৈরি না হলে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে আবেদন নিষ্পত্তি হতে পারে। অন্যদিকে দলিল যাচাই, তথ্যের অসামঞ্জস্য, ওয়ারিশদের মধ্যে বিরোধ, আপত্তি বা অতিরিক্ত তদন্তের প্রয়োজন হলে সময় বেশি লাগতে পারে।

তাই আবেদন করার সময় সব তথ্য ও কাগজপত্র নির্ভুলভাবে জমা দেওয়া জরুরি।

অনলাইনে নামজারি আবেদনের স্ট্যাটাস চেক করার নিয়ম

আবেদন জমা দেওয়ার পর ঘরে বসেই নামজারির অগ্রগতি জানা যায়। এজন্য সরকারি ই-মিউটেশন পোর্টালে প্রবেশ করে আবেদন-সংক্রান্ত স্ট্যাটাস বা ট্র্যাকিং অপশন ব্যবহার করতে হবে।

সেখানে আবেদন নম্বর এবং প্রয়োজনীয় পরিচিতিমূলক তথ্য দিয়ে আবেদনের বর্তমান অবস্থা দেখা যাবে। আবেদনটি কোন পর্যায়ে রয়েছে, কোনো অতিরিক্ত কাগজপত্র চাওয়া হয়েছে কি না এবং অনুমোদন হয়েছে কি না, তা পর্যবেক্ষণ করুন।

আবেদনের নম্বর, পেমেন্ট রসিদ এবং মোবাইলে পাওয়া এসএমএস সংরক্ষণ করে রাখুন।

নামজারি অনুমোদনের পর খতিয়ান সংগ্রহ করবেন যেভাবে

নামজারি আবেদন অনুমোদিত হওয়ার পর নির্ধারিত ডি-সিআর ফি পরিশোধ করতে হবে। এরপর সংশ্লিষ্ট প্রক্রিয়া সম্পন্ন হলে নতুন নামজারি খতিয়ান তৈরি হবে।

পোর্টালে লগইন করে সংশ্লিষ্ট আবেদন বা নামজারি-সংক্রান্ত রেকর্ড থেকে অনুমোদিত খতিয়ানের তথ্য সংগ্রহ করা যায়। পোর্টালের নির্দেশনা অনুযায়ী ডিজিটাল কপি ডাউনলোড করুন।

প্রয়োজনে ভূমি রেকর্ড ও খতিয়ানের অনলাইন সেবা ব্যবহার করে খতিয়ানের কপি সংগ্রহ করতে পারবেন। তবে সাধারণ অনলাইন কপি ও সার্টিফায়েড কপি এক বিষয় নয়। কোনো অফিসিয়াল কাজে সত্যায়িত কপি প্রয়োজন হলে সংশ্লিষ্ট সেবার নির্ধারিত পদ্ধতি অনুসরণ করতে হবে।

যেসব ভুলের কারণে নামজারি আবেদন আটকে যেতে পারে

নামজারি আবেদন করার সময় অনেকেই জমির দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর, দলিলের তথ্য কিংবা জমির পরিমাণ ভুলভাবে উল্লেখ করেন। এসব তথ্যের সঙ্গে সরকারি রেকর্ডের অমিল থাকলে আবেদন যাচাইয়ের সময় জটিলতা তৈরি হতে পারে।

আবার উত্তরাধিকার সূত্রে নামজারির ক্ষেত্রে ওয়ারিশদের সঠিক তথ্য না দেওয়া, প্রাপ্য অংশের হিসাব ভুল করা কিংবা প্রয়োজনীয় সনদ জমা না দেওয়ার কারণেও আবেদন আটকে যেতে পারে।

দলিলের নামের সঙ্গে জাতীয় পরিচয়পত্রের নামের কিছুটা পার্থক্য থাকলেই সব ক্ষেত্রে আবেদন বাতিল হওয়ার কথা নয়। সংশ্লিষ্ট পরিচয়পত্র ও অন্যান্য প্রমাণপত্রের মাধ্যমে পরিচয় নিশ্চিত করার সুযোগ রয়েছে। তাই এমন সমস্যা থাকলে প্রয়োজনীয় সমর্থনকারী নথি সংযুক্ত করুন।

স্ক্যান করা কাগজপত্র অস্পষ্ট হলে অথবা ভুল ধরনের ফাইল আপলোড করলেও যাচাই প্রক্রিয়ায় সমস্যা হতে পারে। এজন্য জমা দেওয়ার আগে প্রতিটি নথি ভালোভাবে পরীক্ষা করা উচিত।

জমির নামজারি করার আগে গুরুত্বপূর্ণ কিছু পরামর্শ

জমি কেনার আগে দলিল, খতিয়ান, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং বিক্রেতার মালিকানা যাচাই করুন। শুধু দলিল নিবন্ধন করেই দায়িত্ব শেষ করবেন না; পরবর্তী সময়ে নিজের নামে নামজারি সম্পন্ন করুন।

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে সব ওয়ারিশের তথ্য এবং প্রত্যেকের প্রাপ্য অংশ সম্পর্কে নিশ্চিত হয়ে আবেদন করুন। জমি নিয়ে বিরোধ বা আদালতের মামলা থাকলে সংশ্লিষ্ট আইনগত বিষয়গুলো বুঝে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিন।

আবেদন করার পর ট্র্যাকিং নম্বর, পেমেন্ট রসিদ এবং সংশ্লিষ্ট এসএমএস সংরক্ষণ করুন। সরকারি ফির বাইরে কাউকে টাকা দেবেন না এবং আবেদনসংক্রান্ত কোনো জটিলতা দেখা দিলে সরাসরি সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস অথবা ১৬১২২ নম্বরে যোগাযোগ করুন।

শেষ কথা

বাংলাদেশে ডিজিটাল ভূমিসেবা চালুর ফলে এখন জমির নামজারি করার জন্য প্রাথমিক আবেদন, কাগজপত্র জমা, ফি পরিশোধ এবং আবেদনের অগ্রগতি পর্যবেক্ষণের কাজ অনলাইনেই করা সম্ভব। ২০২৬ সালে একটি সাধারণ নামজারি আবেদনের সরকারি নির্ধারিত মোট ফি ১ হাজার ১৭০ টাকা এবং সাধারণ নিষ্পত্তির লক্ষ্যমাত্রা ২৮ কার্যদিবস।

তবে জমির মালিকানা, দলিল ও খতিয়ানের তথ্য সঠিকভাবে যাচাই না করে আবেদন করা উচিত নয়। প্রয়োজনীয় কাগজপত্র প্রস্তুত রেখে সরকারি পোর্টালের মাধ্যমে নিজেই আবেদন করতে পারেন। এতে অপ্রয়োজনীয় যাতায়াত ও মধ্যস্বত্বভোগীর ওপর নির্ভরশীলতা কমবে এবং নিজের জমির সরকারি রেকর্ড হালনাগাদ রাখা সহজ হবে।